家族信託でアパートローンの借入れ・融資の注意点（信託内借入と債務控除）
- 家族信託の事例紹介
- 2023/8/1
- 2023/8/3
家族信託でアパート建築の際の信託内借入と信託外借入・債務控除について
家族信託での融資の方法としては、大きく分けて、信託内借入れと信託外借入れの二つがあります。
先日、名古屋市千種区のお客様からのご相談で、家族信託で信託内借入を行い、アパートのリフォームを行った事例がありました。
家族信託での借り入れは、色々な注意点がありますので、専門家に相談の上、進めてください。
家族信託の信託内借入とは
家族信託でいう信託内借入とは、家族信託で受託者に借入の権限を与え、受託者が、信託内での借り入れを行うものです。
借入金は、信託財産の中に入ることになります。
信託内借入のメリット
今後の融資にかかわる手続きについて、受託者が行うことができるという点が、一番のメリットです。
家族信託を締結した後に、委託者兼受益者が認知症などで判断能力がなくなっても、受託者が借り入れを行うことができます。
信託内借入のデメリット
信託内借り入れのデメリットとしては、対応している金融機関が少ないという点です。
現在、愛知・岐阜・三重の東海エリアで対応している金融機関は、豊田信用金庫、碧海信用金庫、三井住友信託銀行です。
まだ取り扱いが少ないところもあり、金融機関との綿密な打合せが必要になります。
また、相続時の債務控除（相続税）についての理解が必要になります。
税理士に相談しながら、受益者連続型の設計にするなどの対応が必要になります。
信託内借入でのアパート建築と返済の流れ
信託内借入では、アパート建築を行う際に、信託契約を締結して受託者が信託内での借り入れを行ってアパートローンを組み、アパート建築を行います。
賃料については、受託者名義の信託口口座で受け取ります。
借入金の返済は、受託者が信託口口座から行うことになります。
家族信託の信託外借入とは
家族信託でいう信託外借入とは、委託者がアパートローンの借り入れを行い、不動産を信託するという方法です。
借入金は、信託財産の中に入らない点が、信託内借入との違いです。
信託外借入のメリット
委託者本人が借入金の名義人になるため、相続が発生した時の相続税の債務控除が当然に受けられます。
信託外借入のデメリット
ローンの名義人はあくまでも委託者なので、今後の融資に関する手続きは、委託者本人が行う必要があります。
信託外借入でのアパート建築と返済の流れ
信託外借入では、アパート建築を行う際には、委託者が行い、完成したアパートを、家族信託で信託します。
賃料については、受託者名義の信託口口座で受け取りますが、それを受託者から委託者の口座に送金します。
借入金の返済は、委託者の口座から行うことになります。
家族信託での信託内借入のパターンと注意点
家族信託で借り入れを行う目的としては、委託者が認知症などで判断能力がなくなってしまっても、アパート立て替えやリフォーム費用などで、新たな借り入れをできるようにしたいというニーズがあります。ご相談をいただいた方も、名古屋市千種区のアパート物件について、今後も管理を継続していったり、入居者の入れ替わりに備えて借り入れをできるようにしたいというご希望がございました。
ここでは信託内借入について、細かく見ていきます。
A.家族信託の設定前に、委託者の借入れによる既存債務があるパターン
たとえば、委託者である父が、土地建物を担保に入れて金融機関から借り入れをしているケースです。
この場合、不動産を子（受託者）に信託し、あわせて借入金債務も信託財産に入れることになります。
手続きとしては、家族信託契約後に、委託者の既存の債務を、受託者が債務引受により承継します。
B.家族信託の設定後に、新規に借入れをするパターン
たとえば、委託者である父から信託を受けて管理している土地を、有効活用するために、子（受託者）が借り入れをして、土地にアパートを建築する場合です。
手続きとしては、金融機関から受託者が新規に借り入れをすることになります。
家族信託の受託者による返済・信託財産責任負担債務について
上記のいずれも、受託者は、自分自身の固有財産も引き当てとして、返済の義務を負うことになります。
また、上記Aの既存債務パターンでは、信託された収益不動産の賃料から、債務の返済を行うためには、その借入債務を、「信託財産責任負担債務」とする必要があります。
信託財産責任負担債務とは、「受託者が信託財産に属する財産をもって履行する責任を負う債務」のことです。
（関連条文 信託法２条⑨、２１条 cf.限定責任信託 ２１６～２４７条）
家族信託の委託者の既存の債務の承継・債務引受について
抵当権などの担保が設定されている不動産を信託する場合
- ①委託者が家族信託の前から負っている債務を、信託財産責任負担債務とする旨を定める
- ②上記の定めをした上で、債務引受契約を行う
家族信託の契約の中で、委託者の債務を信託財産責任負担債務としても、それで自動的に債務が受託者に移転するということはありません。
したがって、委託者の債務を受託者に移転するためには、債務引受が必要です。
なお、担保権が設定されている不動産を信託しても、委託者の債務を信託財産責任負担債務としなかった場合（債務引受しなかった場合）は、
委託者の借入債務について、受託者名義の信託口口座から直接引き落としによる返済ができません。
この場合は、信託外借入のときと同様に、いったん委託者の返済口座に送金するという手間が発生します。
家族信託で委託者兼受益者の相続時の債務控除について
信託内借入での債務控除の注意点について、ご紹介します。
信託の受益者の相続 により、新たに受益者となった者は、その信託に関する権利を受益者から遺贈により取得したものとみなされます。
（相続税法第９条の２ ２項）
委託者兼当初受益者とする受益者連続型信託において、当初受益者の死亡により第二次受益者となった当初受益者の相続人は、信託財産（収益不動産等）とともに負債（信託内借入れに係る債務等）を承継したものとみなされるため、相続税法第１３条により、当該負債は「被相続人の債務」として相続税の課税価格に算入する価額から控除されることになります。
（相続税法第９条の２ ６項）
死亡で信託が終了した場合、帰属権利者等は、その信託の残余財産を現受益者から遺贈により取得したものとみなされます。
（相続税法第９条の２ ４項）
※信託が終了した場合、清算受託者は、債務を弁済した後でなければ、帰属権利者等に残余財産を給付することができません（信託法181条）。信託の終了時については、上記のとおり債務が弁済されていることを前提としているためか、相続税法第９条の２第６項では、第４項が対象とされていません。相続税法の規定は、以下の参考条文をご覧ください。
家族信託の信託内借入の債務控除のスキーム
信託内借入の債務控除については、現時点では、上記の通り信託終了時において帰属権利者等が債務控除の適用を受けることは、条文上難しいと考えられているため、要注意です。
債務控除の方法としては、当初受益者の死亡により信託を終了するとするのではなく、受益者連続型として、当初受益者が死亡した後に、後継の二次受益者に受益権を取得させた後に信託を終了させる、といった方法が考えられます。この点については、税理士とよく打合せして、家族信託の設計を行う必要があります。
参考条文：相続税法第９条の２（２項・４項・６項）
参考として、相続税法の規定をご紹介します。
１ 省略
２ 受益者等の存する信託について、適正な対価を負担せずに新たに当該信託の受益者等が存するに至つた場合（第四項の規定の適用がある場合を除く。）には、当該受益者等が存するに至つた時において、当該信託の受益者等となる者は、当該信託に関する権利を当該信託の受益者等であつた者から贈与（当該受益者等であつた者の死亡に基因して受益者等が存するに至つた場合には、遺贈）により取得したものとみなす。
３ 省略
４ 受益者等の存する信託が終了した場合において、適正な対価を負担せずに当該信託の残余財産の給付を受けるべき、又は帰属すべき者となる者があるときは、当該給付を受けるべき、又は帰属すべき者となつた時において、当該信託の残余財産の給付を受けるべき、又は帰属すべき者となつた者は、当該信託の残余財産（当該信託の終了の直前においてその者が当該信託の受益者等であつた場合には、当該受益者等として有していた当該信託に関する権利に相当するものを除く。）を当該信託の受益者等から贈与（当該受益者等の死亡に基因して当該信託が終了した場合には、遺贈）により取得したものとみなす。
５ 省略
６ 第一項から第三項までの規定により贈与又は遺贈により取得したものとみなされる信託に関する権利又は利益を取得した者は、当該信託の信託財産に属する資産及び負債を取得し、又は承継したものとみなして、この法律（第四十一条第二項を除く。）の規定を適用する。ただし、法人税法（昭和四十年法律第三十四号）第二条第二十九号（定義）に規定する集団投資信託、同条第二十九号の二に規定する法人課税信託又は同法第十二条第四項第一号（信託財産に属する資産及び負債並びに信託財産に帰せられる収益及び費用の帰属）に規定する退職年金等信託の信託財産に属する資産及び負債については、この限りでない。
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